破綻しない住宅ローンの借り方ってあるの?

破綻しない住宅ローンの借り方

今回紹介する動画「破綻しない住宅ローンの借り方」は、なぜ住宅ローン破綻してしまうのか、その原因はどこにあるのかについて、詳しく解説している内容となっています。

 

頭金ゼロでフルローンを組んではいけないとか、肝心なことは家族が楽しく笑って生活できることだとか、一見すると当たり前に思えることなんですよね。

 

でも、それができていないから住宅ローン破綻を起こしてしまうのだということがよくわかる内容となっています。

 

これからマイホームを購入して住宅ローンを組もうとなさっている方にも参考になると思います。

破綻しない住宅ローンの借り方のポイント

ポイントは、次のようなところにありました。なので、その辺りのところを頭に入れてからご覧になっていただけると、よく理解できると思います。

 

■住宅ローン破綻はフルローンの影響である。
■元々の借り入れが間違っていた可能性が高い。
■破綻者が増える原因は、フルローンと低金利により返済期間が長期化していることにある。
■フルローンで買った場合は、登記をして鍵をもらった瞬間に、実質の債務超過状態になる。
■破綻しない住宅ローンの条件は次の4つ。
@臨機応変な対応ができること。
A借入れをたくさんしないこと。
B不動産の知識を持つこと。
C家族で楽しく笑って過ごすこと。
■結論は、頭金を貯めていってから買ったほうがいいということ。

 

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破綻しない住宅ローンの借り方

 

「今回は、山本さんの方に破綻しない住宅ローン借方というテーマで手短にお話ししていきたいと思うんですけれども。

 

この前、電子書籍で水元さんが書いた、水元さんがあの本で言っているんですけれども、やっぱり時代が今は違うよという、昔と違うよと。昔というのが、行動経済成長期。そうですね。

 

高度成長期って、50年ぐらい前から30年ぐらい前までの間、もうちょっと本当は50年ぐらいから40年の10年ぐらいだと思うんですよ。

 

残り10年ぐらいは、ちょっとダラダラが余韻で続いているみたいだといもうんですけれど。

 

その間が高度成長期と言われている。この時は、さっき我々が書いた電子書籍の中でも書いてあるように、住宅ローンの借入れって、8割ぐらいが限度だったんですよね。

 

それと、あの当時は、土地は必ず上がると。不動産神話と言われているものですけれど。あと、収入は毎年上昇すると。年功序列というかそういうのがあったりとか。

 

あと、景気も少しずつ上がってきているんで、給与も賞与も上がるという経済状況だと。あと、退職金も必ず出るよと、勤めればと。終身雇用ですよね。

 

退職する頃には、住宅ローンが払い終わっていて、逆に言うと、退職金を住宅ローンの最後に充てるとかの行為はなくて、でも、退職まえに住宅ローンが終わっていて、退職金で優雅な生活をしましょうというのが、その当時の方々で。

 

よっぽど働くのが好きではない方は、もう引退して60代でおろおろしていた人が多かった時代ですよね。年金もしっかりしていましたしね。そうなんですよね。

 

で、その後がバブル期と呼ばれている。バブルって一応説があるんですけれども、1980年代後半から1990年代前半、大体5〜6年の間ですね。に起こった出来事であって。

 

でこれ、今から見ると、30年から50年ぐらい前の出来事なんですけれども、この時は皆さんわかっているように、不動産の異常な高騰ですね。景気も良くなったので、やっぱり今買わないと買えなくなる。

 

価格がどんどん上がっていってしまうので、今買わないと買えなくなるということで、どんどん買いが入っていって、余計に不動産がどんどん高騰する、それも原因になったんですよね。

 

あと、やはり企業が景気が良かったです。ちょうどIT産業なんかが絶好調の頃だったんで、給料もボーナスも本当にどんどん上がっていった。この時期に損したってほぼいないですね。

 

損してもまた元が取れて利益が上げられるという時代でしたね。この当時も住宅ローンって金利が高い、景気が良いんで高いですよね。だから、8%ぐらいがあったりとかしましたので。

 

すごく高かった時期だと思います。この後が、ちょうど景気低迷期と言われている25年バブル崩壊から、ちょうど今、今ですね。消えた10年、消えた20年と言われていますけれども。そうですね。

 

で、バブル崩壊で都心の不動産も落ちまして、不動産神話という必ず上がるというのが崩れ去り、リストラという言葉も当たり前のように聞くようになり、やはり破綻者というのが増えて、自殺者が年間3万人を超えるのがずっと、14年連続というね。

 

あれちょうど、バブルがはじけてから、5年ぐらい経ってからポンと上がるんですよ。自殺者の数が。それから14年連続で、ついこの間まで3万人ですね。

 

あと、この時期というか、最近の出来事ですけれども、住宅のフルローンが終了になってしまって、それと同時に、住宅ローンの金利は低金利の時代に突入しと。

 

住宅ローンの破綻者も、バブルの崩壊直後ぐらいは、減収ですね、リストラだとか。あとは給料が減ってしまった、ボーナスがなくなってしまったという。

 

減収だったり、お金が入ってこないというのが、単純明快に、これじゃ払えないという方が、つい最近ですから、大体20年ぐらいまで、20年間続いたかなと。

 

ただ、最近、これがちょっと原因が変わってきまして、やっぱりフルローンというのが、5〜6年前、もう少し前くらいから始まっていて、それの影響だと思うんですけれども、元々借入れしたこと自体が間違っていたのではないのというような借り方

 

こういう破綻者の原因が増えつつあります。だから、外部的要因、要は自分の会社の勤めているところが潰れてしまうとか、会社の景気が悪いから給料が落ちてしまうとか。

 

経営者だったら、自分の会社が潰れてしまうとか、というような形の外部的な要因で、住宅ローンが払えなくなる、給料が少なくなって払えなくなるというものでもなくて、内部的要因。

 

要は、自分のせいもあるのではないの?というような、元々の借り入れが間違っていたんじゃないの?というのが最近多く見受けられますね。

 

短い時間にまとめなければならないので、ちょこちょこ飛ばしますけれど、破綻者が増える原因て、僕はフルローンと低金利によって、返済期間が長期化している

 

長期化しないと利益が出ないわけですよね。金利が低いから。だからどうしても長期化する。フラット35なんて、35年が当たり前になっていて、下手すると50とかありますからね。

 

そうしないと、金融機関が利益が得られない。でも、長期間に渡るということは、何が起きるかわからない時代ですから。

 

実際に銀行もリスクがあるんですけれども、そういうのは、事本的に銀行も保証会社を立てて、保証会社に保証をさせていますから、何か起こったときには、全部回収できる。

 

要は貸す銀行としては、ほぼリスクはない。リスクをヘッジしているわけですね。ほぼないですね。だからそういうのが、今、破綻が増えている原因かなと。

 

あと国も、民主党時代もそうだけれど、住宅エコポイントをやったりだとか、最近だと住宅ローン減税という形で、住宅ローンを買わせる、要は政策をとっていて。

 

要は建築不動産業が業績が上がれば、景気が回復するんだという単純な。

 

バブルの時に1回失敗しているのに、単純な図式を描いているのも、要はそれが今が買い時ではないのと思わせて、何も考えない人たちに、家を買わせてしまう。

 

銀行もリスク回避している分、薄利多売でやらなければいけないんで、無茶貸しするのも無茶貸しするんですよね。リスクも基本的に、もしダメだったら回避できるし。保証会社に代弁してもらえばいいし。

 

最悪、これダメだなと思ったら、住宅支援機構のフラットでも騙せばいいし。そうやって、今、皆さんが住んでいる外側の環境も、住宅ローン破綻を起こさせようという要因がたくさんある。

 

最初からそういうあれではないでしょうけれど。もちろん、それをみんながやると、多少なりともリスクを背負うので、させようとは思っていませんけれど。

 

まぁ、してもいいんじゃないのという感覚です。ある意味、そこは考えていない、どちらかというと。住宅買ってもらって、住宅ローンを組んでもらって、幸せになってもらおうというよりも、とりあえず仕事として貸そうと。

 

で、買ってくれれば、要するに景気が回復するので。そうすれば、ちょうどバブルまではいかないけれど、少しバブルの再来に近いものが起これば、アベノミクスも成功するのではないかと。

 

10%の消費税を上げても平気なんじゃないかという、浅はかな考えをしているんですよね。こういうことで、何がそこのところで言いたいかというと、基本的に破綻させられるのは、借金が多く借りてしまうからで。

 

これは本当に普通に考えて、借金が多い方が破綻する確率は高いわけだから。そういった意味でも、なるべくそういう多く借りないような考え方。周りから惑わされないで。

 

フルローンが良いですよとか、家賃並みですよとか言われても、そこをもうちょっと自分でセーブして、自分なりのフィルターを持って、お金を借りて欲しいなというのがまずです。

 

色々な話をしたかったんですけれど、飛ばして。僕なりの解釈なんですけれども、高度成長期の住宅ローンって、さっき言ったように、2割ぐらい、3割ぐらいって、貸してくれなかったじゃないですか?

 

要は、8割とか7割とか。要は担保評価を昔はまともにしていたんですね。当たり前の如く。なぜかというと、これは不動産の価格に連動しているんですよ。

 

中古物件というのは、比較的不動産の価格が正当なんですけれども、新築物件というのは、基本的に売るのは業者なので、一般の人が売りませんからね。

 

そうすると業者なので、利益が乗るんですね。そうすると、地代の仕入れ、建築費、全体としては利益という形で、売買代金に上乗せされているわけです。

 

これ売れないと、100万円、200万円引きますよというのは、この利益の分を削って早く売ろうとしているだけであって、基本的いは利益が乗っている、新築物件のは。

 

じゃこれを、買ってすぐに売り出したらどうなるのか、あまりないですけれど。新古状態みたいなものですね。そうですね。

 

要は、ヤフオクで、新品でも定価でも売れ筋の商品を買って、今で言うと、妖怪ウォッチでも何でも買って、ヤフオクに出すと。そういうプレミアムの付くやつでしたら高くなってしまいますけれど。

 

普通にあまり売れそうにないやつを定価で買って仕入れて、ヤフオクに出せば、絶対に新品よりも下がるわけですよ。これ当たり前のこと。商品ってそうですよね、みんな。

 

メーカーの利益分というのは、極端に言うと、一般のラインの市場価格、中古市場価格に入ると消されてしまうんですよね。その部分が。これ不動産も同じなんですよ。

 

だから買った瞬間に価値が落ちるんですね。で、その価値が大体利益分。不動産の場合はマチマチですけれど、大体、販売価格の3割ぐらい乗っかっているんです、利益って。

 

ということは、2割、3割が、頭から切れてしまうんですね。なくなってしまう。要は、買って登記をして鍵をもらった瞬間に、実質の債務超過なんですよね。フルローンで買った場合ね。

 

フルローンは買った金額ですからね。鍵を貰った時に、今日から家で寝られるぞという時に、ガクンと2割3割が減にされてしまう。昔の高度成長期の金融機関は、それを見て、8割とか7割とかいう形で値付けをしてきたんですよ。

 

僕も当時、自分のところで土地を買って家を建てて売ってましたけれど。僕の物件をお客さんに買っていただくときに、金融機関に、一応、ローンを斡旋するじゃないですか。

 

その時に金融機関と話をする時に、お宅の物件担保価値7割だからねって、よく言われましたから、やっぱり。販売金額のね。やはり新築なのでと。だから、それが当たり前のことなんですよね。

 

ただ今、そんなこと関係なしにフルローンで貸すというのは、金融機関側はリスクをしょっているんでしょう、本当は。よくわかっているんですよ、彼らも。でもそれをやらないと、他の金融機関に負けてしまうので。

 

みずほ銀行、UFJ銀行がフルローンやっているけれど、うちは8割しか貸しませんよなんてやったら、絶対に誰もこないから。だから、みんな、無理くりやっているわけですよ。

 

その分リスクが高くなるので、保証会社を付けているわけですね。だから、高度成長期の住宅ローンって保証会社なんか付いていないですからね。完全にプロパーですから。それでも大丈夫だったということなんですよね。

 

そうです。そういうのがあって、僕は、住宅ローン、今の社会的な時代的な背景だとか、その不動産のものだとか、他にも何点かあるんですけれども。

 

総合的に考えたときに、破綻しない住宅ローンの条件というのは、まず1つは、臨機応変な対応をしましょうと。

 

要は、今後どうやって時代が経過していくかわからない、先が見えない時代なので、何か起きたときに、対応するような能力というか、覚悟というか、そういうのを持ちましょうということですね。

 

もちろん、事前に少し考えておくというのも必要だと思います。それは借入れをたくさんしないということだと思うんですね。

 

もう一つは、不動産の知識を持ちましょうと。今みたいに、新築は2割3割、価格が落ちてしまうんだよと。

 

そんなものを100%で買ってしまったら、買った瞬間に債務超過なんだよということ。そういうことを知りましょうと。やはり余裕がある家計が大事です。

 

自分の家計の中で返済負担率なんか言われて、これだけ借りれますよと言ったって、よくよく考えたらギリギリで、母さんがパートに出なければいけないとか。

 

そんなような借入れ。要は借金をメインにした借入れ、考えているような借入れはダメだよと。返済をね。それとやっぱり一番は、総合して家族で楽しく笑って過ごすこと

 

父さんが朝から晩まで働かなければダメだから、家に帰ってくるのは寝る時間で、家族はみんな寝てて、父さんも寝るだけで、また朝早く起きて出て行くとか。

 

何のために新築買ったんだ、家を買ったんだというような生活ではなく。早めに家に帰ってきて、みんなで家族団らんで飯を食って、楽しい思いをするというのが必要だと思うんですね。

 

その4つの要素ということを考えると、やはりたくさん借りないということなんですよ。どの4つも。だから、最終的に僕の結論は、頭金を出しましょうと。頭金を貯めましょうと。

 

頭金を出さなくても、払いながらでも少しでも貯めていって、繰り上げ返済をしていくという。でも僕は、繰り上げ返済をできるなら、その前に貯めることもできるんじゃないかと頭金をね。

 

であれば、僕は端から頭金を貯めていってから買ったほうがいいと思う。総合的に見て。色々な見方があるので、一概にこれが良いとは言えないんだけれど。

 

ただ、色々な要素を見て、特に破綻した方の相談から見ると、やはり無理なローンというのは、100%フルローンだなと。

 

それだから破綻しないのは、やはりつぎ込むと。3000万円の物件で7割になると、その時点で2100万円ですからね。

 

実際に、3割ぐらいの資金というのは、僕はそこまでいらないと思っているんですよ。2割とか、1割8分とか。それぐらいのものでいいと思うんです。3割入れれば本当に十分なんだけれども。

 

でもやはり、頭金を入れるというのはすごく大事だと思うんです。

 

頭金が入れられると、一生懸命に貯められるということなんで、それこそ、借りた後、買った後からの繰り上げ返済のために貯蓄をしようとおっしゃっても、できると思う、そういう人は。

 

もう1回貯めているわけですからね。だからそれは必要かなと思います。今日は、山本さんに、破綻しない住宅ローンの借り方というお話しをしていただきました。」

 

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