任意売却と競売ならどちらがいいの?

住宅ローン破綻 任意売却のデメリット・競売のメリット

今回紹介する動画「住宅ローン破綻 任意売却のデメリット・競売のメリット」では、任意売却と競売についてのメリット・デメリットが解説されています。

 

一般的なイメージとしては、競売よりも任意売却のほうがよいような気がするのですが、そうではないんですよという内容になっていて、見ていてなかなかためになりました。

住宅ローン破綻 任意売却のデメリット・競売のメリットのポイント

主なポイントは、次のようなところにありましたので、その辺りのところを頭に入れてからご覧になっていただけると、よく理解できると思います。

 

■任意売却のデメリットは、早く出て行かなければいけない、つまり、家を早く引き渡さなければいけないこと。
■競売のメリットは、長く住めること。
■いずれにしても、引っ越し代は自分で貯めておかなければならないこと。
■競売の方が時間がかけられるというのがメリットである。
■任意売却は、引っ越し費用は経費として見ることができるが、引っ越し費用を認めない債権者もいるので注意したほうがよい。
■フラット35の住宅金融支援機構だと、上限30万円まで引っ越し費用が認められる。
■任意売却の場合、3か月間で引っ越し費用を貯めるのは不可能であること。
■任意売却なら引っ越し費用が出るから大丈夫といって貯めないでおくと痛い目に遭う。
■任意売却の場合、契約をしたとしても、白紙撤回、契約がなかったよってことになる確率が高いので、手付金を当てにして、引っ越し費用にしようというのはダメ。
■競売も1つの売却の方法として見てほしい。任意売却だけではない。

 

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住宅ローン破綻 任意売却のデメリット・競売のメリット

 

「今日は、山本さんの方に、住宅ローン破綻、任意売却のデメリット・競売のメリット、これをお話していただくということで。

 

結論からいくと、任意売却のデメリットは、早く出て行かなければいけないこと。家を早く引き渡さなければいけない

 

競売は、長く住めることがメリット。これだけです。任意売却は、期間的に短くなってしまうと?いや、普通に売り出すでしょ。任意売却をしましょうといった時点から換算して。

 

その前にウダウダするのは、もちろん、競売だって任意売却だってできるわけだから、それを入れてしまうと、本当に個々に状況によって変わってしまうんですよ。

 

任意売却をしましょうと決めた段階からスタートすると、任意売却の場合は、じゃ売りましょうという話になったときから、最短で3か月くらい。

 

すぐ不動産屋さんが売り出して、すぐお客が付いて、その金額を抵当権者がOKをして、契約をして、買主さんが買うローンを申請をして、2週間くらいで稟議が上がって、はい、じゃ決済となれば、最短で3か月くらい。

 

もちろん、売りにくい物件とか、なかなか客足は付いているんだけれど、なかなか金額が合わないだとか、そういうのはもちろんありますけれど。

 

最短と考えた場合には、3か月だと。で、出て行かなければならないといくのが、任意売却。

 

競売は、東京都なんかだと、分譲のマンションや一戸建てなんかだと、最短で4か月となっているんだけれど、結局、何だかんだ言って、半年ぐらいは出て行くまでにかかるので。

 

だから半年ぐらいはいれるなと。競売から落ちるまで、半年、それぐらいかかりますよね。なので、それが競売のメリット。長く住めるよということ。

 

長く住めると何が良いかというと、任意売却も競売も、基本的に引っ越し費用を出してもらうことはできるのだけれど、競売の場合には、落札者が好意で出してもらうから、もちろん出してもらえないかもしれないという危険性もあるんですよ。

 

なので、自分で引っ越し代を貯めておかなければならないんですよね。ただ、2〜3か月で貯まらないですよね。住宅ローンが払えなくなって苦しくなったわけだから。

 

その中で貯めていく費用というのは、非常に厳しい中で貯めていかなければならないので。そうすると、時間が必要じゃないですか。半年間あれば、何とか、2万円ずつ貯めても12〜13万円貯まるしとか。

 

でも、それじゃ引っ越しできないですね。ま、都内はね。もうちょっと貯めてもらうしかないんだけれど。でも、貯めることができるでしょ。で、もし落札者が出してくれるよということになれば、その貯めたお金は別に使えるじゃないですか。

 

なので、思い出のある家だからと思って、極力長く住んでいたいということも、もちろんできるけれども、プラスお金を使わなくて済みますから、その間。そうですよね、住宅費がかからないわけですから。

 

だから正直な話、固定資産税もそうだし、マンションなんかだと管理費なんかもそうだけれども、本当は払わなければいけないものだけれど、そういう意味の一部貯蓄に回すこともできるので。

 

競売の方が時間がかけられるというのがメリットになりますね。競売で落としたら、その時点で、管理費、組合費とか、計算に入ってますものね。そうですね、延滞しているのも入っていますからね。

 

管理組合費だけは、前の所有者が溜めたものは、新しい所有者が引き継ぎますからね。税金なんかは引き継がないんですけれど。固定資産税なんかは引き継がないんですけれども。

 

管理費はどうしても引き継いでしまうので。だから、競落する場合も、管理費がその物件が溜まった場合は、競売の中の資料の中に、延滞が今どれくらいありますよということも、ちゃんと書いてありますから。

 

それをひっくるめて負担しなければならないってことを考えて、入札する人は、やりますので。管理費の方はそんなに気にせずにというのはありますけどね。

 

任意売却も、逆に任意売却は早く出なければならないというデメリットは、実はその引っ越し費用にもかかってくるんですね。任意売却というのは、引っ越し費用というのは経費として見ることができるんですよ。

 

だから、売買代金の中から、仲介手数料とか、登記の諸費用はなかなか見てくれませんけれども、登記の諸費用だとか、あと引っ越し費用というのを、売買の代金から引かれて、残った金額を再計算で返すというのが、按分、原則そういう按分になるんですけれども。

 

ただ、この引っ越し費用を認めない債権者もいるんですよ。今までそれだけ溜めてきて払わないできたんだから、少しは貯まっているだろうという考え方とか。

 

これ僕、任意売却も結構やったケースってたくさんあるんですけれど、中にはそういう債権者もいました。任意売却でも引っ越し費用は認めない。で、ほとんどが認めてくれるんですね。

 

特にフラット35なんかによる住宅金融支援機構、これは上限ですけれど30万円まで。東京都だと30万円じゃきついだろうなとは思いますけれどもね。ま、出ますよね。出るというか、経費として認められる。

 

なので、これを結局不動産屋さんで、任意売却を勧めている不動産屋さんは、競売は引っ越し費用が出ない、任意売却は引っ越し費用が出るという形で、メリットとして伝えているんですけれど。

 

正直、引っ越し費用をもらえるのは、全部引っ越した後なんですよ。明け渡しして、全部引っ越をして、掃除して、鍵を渡したときに、売買代金を受け取るわけですから。

 

だから、引っ越しをした後なんですよね。ということは、一旦自腹で出さなければいけないわけですよ。引っ越し費用って。

 

だからやっぱり、親戚とかそういうので、一時的に借りるということもできるかもしれませんけれども、やはり任意売却でも引っ越し費用を僕は貯めてもらっているんですよ。

 

そうすると、任意売却を始めますと言って、最短で3か月でということになると、3か月間で貯めなければいけないというのは、ほぼ不可能なんですよ。難しいですよね。

 

だから、安易に任意売却なら引っ越し費用が出るから大丈夫よといって貯めないでおくと、痛い目に遭うので。これは、考えてもらわないと。不動産屋さんが建て替えるなんてほぼしませんからね。

 

売却後だったら戻ってきませんしね。それで引っ越せないなんてケースが出てくるかもしれないですからね。ありましたよ。決済ができなかったケースが。流れちゃって。

 

だからそういうのもあるし。任意売却って、普通の売却というのは、抵当権がついてないでしょ。

 

初め、新築物件だったり。そうすると、不動産の客付け、買う側のローンさえ下りてしまえば、売買が成立してしましますよね、ある意味。

 

ただ、任意売却の場合には、もちろん、客付けのローンもOKにならなければいけないけれど、売主の方の抵当権者の人の承諾もOKをもらわないとダメなわけですよ。

 

そうすると、契約が白紙に戻ってしまう、解除になってしまう条件というのは、2つで、1つ増えるわけですよね。デメリット的には大きいわけです。

 

なので、契約をしたとしても、白紙撤回、要は契約がなかったよってことになる確率が高いわけですね。なので、そうすると、頭金とかを通常の売買だったら用意してもらうんですね。

 

契約の時に、売買代金の5%以内とかいう形で出してもらうんですけれど。任意売却の場合には、ゼロでやるんですよ。要するに、白紙撤回する危険性が1つあるということ。

 

これは買主さん側から見ると、任意売却した人というのは、住宅ローンを払えない人、お金に困っている人というイメージがあるので、手付金を渡してしまうと、使われてしまうのではないかと。

 

もしローンが自分の方が付かなくなって白紙撤回するときに、手付金は一度返さなくてはいけないですけれど、返せないということが起きる可能性がある。

 

なので、任意売却で手付金がゼロというケースが結構多いんですよ。ほぼゼロが多い。もし手付金を払うとしたら、不動産屋さんが預かっています。責任もって買主さんに戻せるようにということで。

 

なので、手付金を当てにして、引っ越し費用にしようというのはダメなんですね、やっぱり。今回、任意売却のデメリット、競売のメリットとしたのは、別に競売をお勧めしているわけではないんですよ。

 

ただ、競売って聞くと、みんな引くじゃないですか。でも、競売というのはただ単に、不動産を売却する方法の1つであって、所有権者だって、自分が持っている不動産を競売にかけることはできるわけですからね。

 

競売すると、どうしても住宅ローンが払えなくなった人というイメージがどうしてもあるかもしれませんけれども。自分の所有物件を競売にかけることもできるんですからね、法律上は。

 

だけど、競売にかけてしまうと、市場の値段より安くなるというのはありますよね。もちろん、それも加味して。

 

普通の一般の売買であった場合、不動産であった場合というのは、なかなか所有権者が競売にかけるということはほぼないんですけれども。

 

あるケースとしては、借地権。借地権で建物を持っていると。土地が別に地主さんから借りたと。で、借地権を売りたいと、建物を売りたいと。地主さんが嫌だと言っているとかね。承諾してくれないとか。

 

あとは、承諾費用にべらぼうな数字を言ってくる。そうすると、普通になかなか売買できないじゃないですか。で、競売を申し立ててしまうんですよ。

 

競売すると、地主さんの土地はもちろんかわりませんけれども、その建物は売れますから。

 

競売の場合には、地主さんが新しい所有者に、競売の人が嫌だよというのが、地主さん側から裁判を起こさないと、法律上は、そのまま継承されてしまいますから。

 

なので、どうしても借地権が売れなかった場合には、建物の所有権者が競売をかけるケースはあるんですよ。だから、別に借金が払えなくなったから、イコール競売ではないわけで。

 

ほぼ8割、9割はもちろんそうですけど。ただ、1つの売却の方法として見てほしいなと。任意売却だけではないよと

 

そういうのもあって、今回わざと任意売却をデメリットにして、競売をメリットとという形にして、テーマにしてお話しをさせていただいたんですよね。競売は恐れないで下さいということです。」

 

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