任意売却後のリースバックとオーバーローンとは?

リースバックとは?

今回紹介する動画「任意売却後のリースバックとは?【住宅ローン払えない】」では、任意売却した後に、自宅に引き続き住み続けられる方法を紹介しています。

 

ポイントとなるのは次の点になりますので、その辺のところに注意してご覧になってみてください。

 

■リースバックとは、借り戻すということです。
■不動産会社とか投資家に自宅を売却し、賃貸契約を結び、家賃を支払うという形で住み続けることができるという方法です。
■売買価格の8%から10%ぐらいの利回りになるような家賃を要求されます。
■投資家が求める利回りになるような売買価格、抵当権の抹消同意が得られるか、家賃の負担を継続的にできるか、が条件となります。

 

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任意売却後のリースバックとは?【住宅ローン払えない】

 

「今回は、任意売却後のリースバックについてお話しさせていただきます。

 

住み慣れたご自宅を手放したくないというのは、どなたも思われることだと思います。

 

もし、あなたが、住宅ローンのお支払いができなくなってしまった場合でも、ご家族のことを考えると、なかなかご自宅を出て行くということは考えにくいのではないかと思います。

 

そういったときに、住み続けられる方法として、リースバックというものがあるんですね。活用できる可能性があります。このリースバックというのは、単純に言ってしまえば借り戻すということなので。

 

不動産会社だとか、あるいは投資家に、ご自宅を売却していただいて、賃貸契約を結んでいただいて、家賃を支払うという形で、住み続けることができるという方法になります。

 

これは、大企業もセール・アンド・リースバックといって、自社ビルを売って借り戻して、また本社として使っているというようなケースもあるんですけれども。それと同じことになります。

 

で、やはりこのリースバックというのは、いくつかハードルがあるんですけれども、現実に支払うことになる家賃が、住宅ローンのときよりも、ご負担が重ければ現実的ではないですよね。

 

この家賃の設定をどうするかというと、やはり投資家というのも商売ですので、ある程度のリターンを求めてくるということになるんですけれども。

 

通常求められるのは、売買価格の8%から10%ぐらいの利回りになるような家賃を要求されることが多いです。

 

で、これはちょっと計算していただくと、1千万円の売却価格であれば、年間10%だとしますと、100万円の家賃が必要になりますので、月額の家賃が8万円を超えることになります。

 

8万円だと結構な負担ですよね。それから、当然、投資家が満足する金額で、金融機関が抵当権の抹消同意をしてくれるかどうかというところも、条件に入ってくるということです。

 

こういったところを満たす必要があるので、そんなに簡単ではないのですけれども、この方法が採れれば、実際の今のご自宅に住み続けることができるということですね。

 

まとめますと、住み続ける方法として、リースバックという手段があるということなんですけれども。やはり大きなハードルとしては、投資家が求める利回りになるような売買価格で、抵当権の抹消同意が得られるか

 

それから、その家賃の負担をあなたが継続的にできるか。こういったところが条件になってきます。」

任意売却とオーバーローン【住宅ローン払えない】

次に紹介する動画「任意売却とオーバーローン【住宅ローン払えない】」では、オーバーローンの状態でも任意売却ができるという内容になっています。

 

ポイントは、次のようなところにありましたので、その辺りのところを頭に入れてからご覧になっていただけると、よく理解できると思います。

 

■オーバーローン(債務超過)とは、住宅ローンが全部返済できず残債が残ってしまう状態。
■債務超過の状態、オーバーローンの状態でも、任意売却は行える。

 

 

「今回は、任意売却とオーバーローンの関係についてお話しさせていただきます。オーバーローンというのは、ご自宅を売却されたとしても、住宅ローンが完済できない。そういう状態のことをいいます。

 

つまり、相場通りに自宅を売却したとしても、住宅ローンが全部返済できなくて、残債が残ってしまう状態ということですね。オーバーローンとか債務超過という言い方をします。

 

もし、あなたが住宅ローンをお支払いになれなくなってしまった場合に、売却代金で住宅ローンが完済できれば、全く問題は生じないんですけれども、現実的には、不動産の価格が下がってしまっていたり、あるいは、元々、物件価格に対する借入れの比率が高かったりとか、そういった理由で、オーバーローンの状態になってしまっている方が多いと思います。

 

本来の意味で言えば、金融機関が新たなご自宅に設定している抵当権というのは、担保権ですので、借入れを全額返済しないと、基本的にはこの抵当権を外してくれないんですけれども。

 

なぜ、任意売却の際に、完済をしなくても、抵当権の抹消に応じてくれるのかと言えば、競売になってしまった方が、より売却価格が下がってしまって、回収額が減ってしまう可能性が高い。

 

というふうに判断されるからなわけですね。

 

任意売却であれば、少しでも高く、そして、少しでも早く、回収が図れるということで、債務超過の状態、オーバーローンの状態でも、任意売却というのは行えるという余地が出てくることになります。今回は以上です。」

 

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