任意売却悪徳業者の手口を教えて?

任意売却悪徳業者の問題点 その1【住宅ローン払えない】

今回紹介する動画「任意売却悪徳業者の問題点 その1」は、任意売却を専門に行っている業者の中には、悪徳業者がいるので気を付けて欲しいという内容になっています。

 

主なポイントは次のような点になりますので、ご覧になる際の参考にしていただければと思います。

 

■悪徳業者には、不動産業者である悪徳業者と不動産業者でない悪徳業者がいます。
■任意売却では、自ら売買を行う業者が問題になるのです。
■依頼を受けた不動産業者が、直接買い手になると、顧客と金融機関と不動産業者との間で利益相反を起こす可能性があります。
■売買で利ザヤを抜くためにズルをする業者もいます。
■情報を握りこんで隠し、金融機関に値下げの交渉をするケースもあります。
■違う物件の傷んだ汚れた写真を金融機関に提出したりします。
■媒介の契約をとにかく取り付けようとして、良いことばかり言う業者には要注意です。
■物件の売却をまともに取り組まず、時間切れになり、結局、競売になってしまうこともあります。

 

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任意売却悪徳業者の問題点 その1【住宅ローン払えない】

 

「今回は、悪徳業者の問題点について、お話しさせていただきます。現在、任意売却を専門に謳う業者が増えています。

 

これは、住宅ローンの支払いにお困りになるお客様が増えているので、当然と言えば当然のことですね。

 

また、上手く活用して、任意売却を成功させて、新たな生活を上手くスタートしていただけるお客様も増えるので、これ自体は悪いことだとは言えないと思います。

 

しかし、残念ながら、どんな業界にも、悪徳業者というものは、存在しています。私が考えているのは、大きく分けて、不動産業者である悪徳業者

 

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任意売却悪徳業者の問題点 その1【住宅ローン払えない】の続き

もう1つは、不動産業者でない悪徳業者、というものが存在していると思います。

 

今回は、1つ目の不動産業者である悪徳業者についてお話しをさせていただきます。

 

不動産業者というのは、いわゆる宅建業、宅地建物の取引行の免許を、都道府県知事、または国土交通大臣から受けている、正規の事業者のことです。

 

なぜ正規の事業者が悪徳である場合があるかと言うと、これはひとえに、取引のスタンスに関わっていると思います。

 

不動産業者というのは、売買を専門に行う業者と、賃貸を専門に行う業者に大きく分かれているということは、あなたもご存知だと思います。

 

任意売却を依頼するときに、頼りになるのは、もちろん、売買を扱う不動産業者ということになります。

 

で、不動産業者の売買を扱う業者にも、また2種類あって、自ら売買を行うことを主体としている不動産業者と、お客様同士の不動産売買を仲介する売買仲介業者とに分かれています。

 

で、任意売却の時に問題が起こり得るとすると、自ら売買を行う業者の場合になります。

 

不動産業者は、土地を仕入れて、転売したり、あるいは建物を建てて売却したり、安く買って高く売るというのが商売の基本なんですけれども。

 

当然、売買の事業者が利益を出すためには、一般のお客様が買われる金額よりも、低い金額で不動産を仕入れる必要があるわけです。

 

なぜそれが可能かと言うと、例えば、中古のマンションや一戸建ての場合は、使用状況が悪くて傷みがあると、リフォームにかなり大きな費用がかかるとか。

 

あるいは、土地の場合は、非常に大きくて300坪とか500坪とか、広い土地で、直接個人の方に売るのは高額のため難しいとか。

 

あるいは、何らかの事情で不動産の現金化を急いでいて、多少安くても良いので、早く買い取ってほしいというお客様がいたり。様々な取引が存在しているためですね。

 

ところが、任意売却の場合は、ちょっと違うのが、当然、お客様も債権者である金融機関も、当たり前ですが、少しでも早く、少しでも高く、売却が成立することを望んでいます。

 

ここで、依頼を受けた不動産業者が、直接買い手になってしまうと、お客様および金融機関と不動産業者との間で、利害が衝突するということになってしまいます。

 

これを利益相反と呼んでいますが、簡単に言えば、安く売るとお客様が損、高く買うと不動産業者が損、ということですね。

 

こういった状態を招いてしまわないように、実際は、我々が任意売却のご依頼を受けたときは、少しでも高い買い手を探すための仲介に徹するという姿勢で取り組ませていただいております。

 

ケースによっては、当社で買い取りをしたり、あるいは、別の不動産業者に買い取りをしてもらうことがあるんですけれども。これはあくまでも補完手段を取り得ない時ということにしています。

 

例えば、物件の状況が、先程申し上げたケースのように、傷んでいて、リフォームに多額の費用がかかるために、一般のお客様の買い手がなかなかつかないケースですとか。

 

あるいは、競売手続きが進行していて、もう入札期日が迫っていて、一般のお客様を探している時間がないケースなどですね。

 

実際に、売買自体が本来の意味では悪いことではないんですけれども。任意売却の場合に、依頼を受けた業者が直接買い手になってしまうと、お客様と利益相反を起こす可能性があるということですね。

 

あともう1つは、売買で利ザヤを抜くために、いわゆるズルをする業者というのが皆無ではないということですね。

 

現実的には、お客様の売却の依頼を受けたときは、その情報を広く公開して、一般のお客様を募らなければいけないんですけれども、この情報を握りこんで隠してしまって、その状態で売却が上手く行かないんですということで、金融機関に値下げの交渉をしたりとか。

 

あるいは、現実的には、実際の事例としては、違う物件の非常に傷んだ汚れた写真を、この物件の写真ですと偽って金融機関に提出したりとかですね。

 

あるいは、実際には、売り出し価格で買い手が付いたにもかかわらず、指値、この金額なら買いますよと言う価格、値下げ交渉をして、値幅を取って、転売して、利ザヤを稼ごうとしたりとかですね。

 

こうした不正を行う業者が、皆無ではないのが現実です。事実、こうしたことを行って、金融機関に不正が発覚して、任意売却自体がシャットアウトされたというケースがあります。

 

また、その他のケースで考えられる悪徳業者というのは、媒介の契約をとにかく取り付けようとして、良いことばかり言って、実際のケースだと、移転費用を100万円約束しますと。

 

実際に物件の調査等をする前からそんなことを言って、あとになって、その約束を簡単に反故にしてしまうとか。

 

あるいは、物件の売却をまともに取り組んでくれないで、時間切れになってしまって、結局、競売になってしまったとか。そういったケースも皆無ではありません。

 

今回は、不動産業者である悪徳業者についてお話しさせていただきましたが、次回は、不動産業者でない悪徳業者というのは、どんなものかについてお話しさせていただきたいと思います。」

 

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