任意売却の実践編です！！
今回は「任意売却の方法 その1」という動画を紹介します。
この動画では、実際に任意売却をする手順について、かなり突っ込んだ内容になっています。
なので、任意売却の実践編としては、かなり参考になる部分があると思います。
当然、会社のＰＲビデオなので、しっかり宣伝もされているのですけれど、さすが現実のお客さんに対応しているだけのことはありますね。
リアリティが全然違いますので、かなり興味深かったです。
「何となく任意売却についてはわかったけれど、実際にどうしたらいいのかよくわからない、ちょっと不安だな」という方にぜひ見てもらいたいですね。
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重要ポイント要約版！！
とはいえ、動画を見る時間がない！！という人もいますよね。
なので、いつものように、管理人が重要なポイントだけを押さえた要約版を付けておきましたので、忙しい方はこちらをご覧になってくださいね。
【重要ポイント要約版】
「この動画では、住宅ローンの支払いに困っている人に向けて、任意売却の具体的な方法が語られています。任意売却を具体的に進めるには、一体何から始めたらいいのかわかりませんよね？
ただし、任意売却を検討する前に、次のようなことを、まずは検討してみることを勧めていましたよ。
■リスケ（リスケジュール）を実行する。
・まずは、リスケ（リスケジュール）を勧めています。これは、銀行と交渉をして、支払い条件を変えてもらうやり方ですね。こうして何とか支払いが続けられる状態にするわけですね。
■親族の援助を受ける。
■収入を増やす方法を探る。
これ以外にも、任意売却ではなく、普通の不動産売却という選択肢があるよとも言っていました。ただし、こちらは、ローンの残高よりも自宅が高く売れる場合に限られますとのことでしたが…。
で、そういったことを踏まえても、やっはり今後の住宅ローンの支払いは難しそうだなとなったら、そこで任意売却を検討することになるわけですね。
実際に任意売却となって不動産業者に任せることになったら、まず最初に自宅の調査が行われるそうです。
自宅を売却するには、価格査定をしなくてはならないわけで、使用状況とか間取り、築年数とかそういったものの調査が必要になるとのことでした。
それから、不動産業者に任意売却を任せる場合には、契約を結ばなければならないわけですが、その契約形態としては、専任媒介契約が必須とのことでした。
これについては、何社でも依頼ができる一般媒介契約ですと、債権者との交渉ができないのでダメだということです。売却活動と金額の交渉、調整の窓口を一本化する必要もありますからね。
また、ほとんどの金融機関が専任媒介契約を締結していることを条件として求めてくるそうですよ。
結論としましては、任意売却を不動産業者に任せることになったら、まずは自宅の調査、次に価格査定、その後に専任媒介契約の締結ということになります。
その後、売却活動の準備と債権者との交渉が始まったら、銀行等に専任媒介契約の写しと価格査定を提出するということでした。」
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任意売却の方法 その1【住宅ローン払えない】
「今回は、任意売却の具体的な方法について、お話しさせていただきます。住宅ローンのお支払いに困って、何とかしなければということで、こちらのビデオをご覧いただいている方も多いのではないかと思います。
では、任意売却を具体的に進めるためには、何をしたらいいのか、ということからお話しをさせていただきます。
実際は、例えば、住宅ローンの支払いを、いわゆるリスケ（リスケジュール）といって、銀行と交渉をして、支払い条件を変えてもらって、何とか支払いが続けられる状態にしていただいたり。
あるいは、親族の援助を受けるとか。あるいは、何とか収入を増やす方法を見つけていただくとか。実際に売却をしなくても済むケースというのもあります。
また、どうしても支払いが難しいとなっても、ローンが残っている金額よりも高く売却が可能であれば、任意売却ではなくて、いわゆる普通の不動産売却という選択肢を取り得る場合もあります。
ということで、まずはローンの支払いが今後難しいという状況になってしまった方は、当社で随時お受けしている無料面談を受けていただくことをお勧めしております。
面談では、これまでの経緯ですとか、今後のご要望をじっくりと伺ったうえで、それぞれのお客様に、一番最良だと思われるご提案をさせていただいております。
結果として、任意売却をお客様が選択をされて、我々にお任せいただけると言うことになった場合は、具体的に任意売却が進んでいくことになるんですけれども、その場合は、まず一番最初に、自宅の調査ですね。
お住まいの中を見せていただいて、使用状況等、あるいは物件の間取りとか、築年数とか、そういったことも含めて調査をさせていただいて、価格査定を行います。
こちらと同時に、任意売却をお任せいただくということで、媒介契約と言うものを締結させていただくところからスタート致します。
こちらの媒介契約というのは、いわゆる不動産の売買を不動産業者に委託するための契約になるのですけれども。締結の時点で、特に費用はかかりません。
また、この媒介契約には、いくつか種類があるんですけれども。簡単に言うと、何社でも依頼ができる一般媒介契約というのがまずありまして。
こちらは、Ａ社さんに媒介を依頼した後に、Ｂ社さん、Ｃ社さんとそれぞれの業者に、どこに頼んだよということを通知すれば、何社に依頼をしてもいいスタイルの契約になります。
次が専任媒介契約というものになりまして。専任媒介契約というのは、特定の1社にしか売却の依頼ができないというタイプの契約になります。
それで、任意売却の依頼をいただく際には、こちらの専任媒介契約という方を締結していただくことになっております。これはなぜかというと、通常の売却と違って、任意売却の場合は、債権者との交渉ですね。
この金額だったら抵当権を解除してもいいですよという同意を取り付けなければ、単純に売却が行えませんので。
こちらの売却活動と金額の交渉、調整の窓口を一本化するために、金融機関も専任媒介契約を締結していることを条件として求めてくるケースが大半ですので。
そういった意味で、専任媒介契約の締結をさせていただいております。
まず、ご自宅を調査させていただいて、価格査定を行って、さらに、専任媒介契約を締結させていただいたところから、具体的な任意売却の活動はスタート致しまして。
我々は、契約をいただいたら、すぐに売却活動の準備と債権者との交渉を開始いたします。
具体的には、こちらのお客様から、任意売却の依頼を受けましたということで、こちらの専任媒介契約の写しを、この金融機関、銀行が中心ですけれども、こちらの債権者に提出をします。
同時に、通常は価格査定も提出することで、価格をまず売り出し金額はいくらにしたらいいのかというところの交渉および調整から、任意売却がスタート致します。
金融機関によって、こちらの判断が若干異なってはくるんですけれども、基本的には専任媒介契約を締結していただいた後で、債権者である銀行の売り出し金額の同意を得てから、具体的な売却活動がスタートすることになります。
本日は、こちらまでとさせていただきまして、次回、この後の続きについて、またお話しさせていただきます。」
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