任意売却はどのような方法で行われるの?

任意売却の一連の流れがよくわかる!!

今回は「任意売却の方法 その2」という動画を紹介します。前回の続き、任意売却の一連の流れがよくわかるようになっています。

 

ちょっと難しい用語なんかも出てくるので、とっつきにくいかなと思ったりもしたのですが、そこはやはりプロですね。素人でもわかるように、随時、専門用語に対する解説も交えてわかりやすく説明されていました。

 

任意売却を検討しているけれど、具体的にどんな感じで進めていったらいいのかわからないという方に、ぜひ見てもらいたいですね。こちらの動画から見てももちろん問題ないです。

 

ですが、できればその1の方から見ていただくと、流れとしてはわかりやすいかもしれません。というわけで、早速動画を見ていただきたいですね。

 

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重要ポイント要約版

そうはいっても、動画を見る時間がない!!という人もいますよね。

 

なので、いつものように、管理人が重要なポイントだけを押さえた要約版を付けておきましたので、忙しい方はこちらをご覧になってくださいね。

 

【重要ポイント要約版】
「今回の動画は前回の続きで、任意売却の具体的な方法、進め方についての解説になります。前回は、価格査定→専任媒介契約の締結→任意売却がスタートという流れでしたよね。

 

実際には、専任媒介契約を締結したら、直ちに物件の販売活動の資料を準備して、銀行との交渉を開始して、売り出し価格を決めることになるんですよね。その後、販売活動としての顧客募集ということになるわけです。

 

わかりやすく言うと、ここでの販売活動、つまり自宅を売るという活動は、一般の不動産の売却方法と同じですよということですね。

 

なので、不動産流通機構であるレインズ(REINS)に、自宅の物件情報等を登録してからが始まりとなるわけです。

 

レインズというのは、あまり聞いたことがないかもしれませんが、わかりやすく言うと、ここに物件を登録しておくと、多くの不動産会社が見てくれることになるので、それだけ広く顧客を集められるということなんですね。

 

それから、最近は、不動産を探す場合に、まずインターネットからという人が多いですから、そのための対策として、大手の不動産ポータルサイトなどにも登録するそうです。

 

そこで重要なのは、やはり物件の写真になりますよね。探している側からすると、物件の写真がないと、なかなかイメージしにくいですから、それは当然かもしれません。なので、自宅の写真を用意してもらうことになるそうです。

 

そして、そういったところを通じて、物件の内覧希望がくることになります。やはり、土日祝日の昼間の内覧希望が多いそうですけれど、あくまでも一般の人に物件を販売するわけですから、これも当然そうなりますね。

 

こうした内覧希望がチャンスなわけですから、できるだけ積極的にこれには対応した方がよいとのことでした。

 

ただ、不動産というものは、やはり縁のようなものもあるとのことで、すぐに成約に至るケースもあれば、長期戦になるケースもあるそうです。

 

なかなか成約に至らない場合は、物件が相場より高い可能性があるので、価格の改定を行うこともあるそうです。

 

さて、いよいよ物件を買いたいという人が現れた場合ですね。購入したいという人が現れたら、その方に不動産購入申し込みをしてもらうことになります。

 

そして、住宅ローンを利用するのであれば、ローンの事前審査があって、それに通れば、売買契約の費用が確定することになります。この流れとしては、契約→引き渡し→決済日の決定という感じですね。

 

その後、引き渡しの残代金が終わったところで、新たな所有者に自宅を引き渡すことになりますので、それまでに、引っ越しの準備をしなくてはいけません。

 

もちろん、このスケジュールについては、お互いに調整して決済、引き渡しとできるようなので、安心ですね。

 

というわけで、残代金が支払われて、決済日が来ると、金融機関につけられていた抵当権は解除されることになり、自宅の所有権は、新しい所有者に移ることになります。これが、任意売却の一連の流れになります。」

 

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任意売却の方法 その2【住宅ローン払えない】

 

「今回は、前回の続きになりますが、任意売却の具体的な方法、進め方について、お話しをさせていただきます。

 

まず、価格査定と専任媒介契約の締結を行わせていただいたところから、任意売却が具体的にスタートするということを、前回お話しさせていただきました。

 

こちらの専任媒介契約の締結後に、すぐに物件の販売活動の資料ですとか、そういったものを用意すると同時に、債権者である銀行と交渉を開始して、売り出し価格を確定しましたら、そこから具体的に、お客様を募る販売活動をスタートすることになります。

 

事前に、債権者である銀行等と話し合いが必要になるんですけれども、こちらの点を除いて言えば、現実的に行う売却活動は、一般の不動産の売却活動と全く同じものになります。

 

まず、具体的には、レインズ(REINS)、不動産流通機構という不動産業者が加盟しているインターネットのネットワークがあるんですけれども、こちらに自宅の物件情報、価格等を登録することからスタート致します。

 

で、こちらのレインズの登録情報というのは、多くの不動産会社が参照をして、そちらにその物件を購入したいというお客様がいれば、お客様を連れてきてもらえるという仕組みになっています。

 

こちらのレインズに登録する売主さんの方の仲介業者を元付業者、それから実際にお客様を連れてきていただく方の仲介業者を客付業者などと一般的に呼んでいます。

 

当社でもこちらのレインズに物件情報を登録すると同時に、各種のポータルサイト等にも物件情報の資料等も掲載をして、広くお客様を募らせていただいて、少しでも早く、成約に至るように、売却活動をさせていただくことになります。

 

で、やっぱり今は、不動産を探される一番の媒体としては、インターネットで住みたい地域の物件の検索をされる方が大半になってきていますので、こちらで多くのお客様の関心をいただくためには、物件情報が詳しくわかるという意味で、自宅の中の写真、こちらを掲載させていただくことで、より販売がスムーズにいく可能性が高くなると言えると思います。

 

ですので、可能であれば、掲載用の写真をご用意させていただけるように、お客様にはお願いをしている次第です。

 

一般の売却活動と同じなんですけれども、今の主体としては、インターネットで、自宅で関心をお持ちいただいた方から、最初にアクションがあるのは、物件の内覧希望ですね。

 

実際のお住まいの中を見て、検討を始めたいという希望がスタートになります。

 

で、やっぱり、お住まいを買われる方は、いわゆるサラリーマンの方が大半ですので、やはり土曜日、日曜日がお休みで、そのお休みを利用して物件を探しているという方が多いので、現実的には、内覧のご要望は土曜日、日曜日、あるいは祝日等の明るい時間ですね。

 

日当たりなんかも見たいというケースが一般的ですので。土日祝日の昼間の内覧希望が多いと言えます。

 

やはり、チャンスは多い方が、早く成約も見えてきますので、こちらがご自宅を見せていただくという内覧への対応が、具体的には負担になるかもしれないですが、できるだけ積極的に内覧の要望にはご対応いただけるように、お願いをしております。

 

やっぱり不動産の売買なので、ご縁とタイミングというのが大事になってきますので、例えば、1回目の内覧ですぐに購入の申し込みが入る場合もあれば、5回、10回と内覧を多数こなしていただいてから、成約になるというケースもあります。

 

また、販売期間が長期化した場合には、やはり相場と比べて金額が高いということであったりとか、使用状況に対してリフォームの費用が必要なので、相場よりは若干安くないとなかなか買い手の方が見つからないとかですね。

 

そういったケースもままありますので、そうした際には、また債権者である銀行等と新たに調整をして、値下げというか、価格の改定をさせていただくといったようなケースも出てきます。

 

で、こうした集客を広くしつつ、お客様には内覧の対応をしていただくということで。

 

具体的には、販売活動を続けていって、では内覧にいらっしゃった方が、具体的にお客様のお住まいを購入したいということになりましたら、そのお客様から不動産購入申し込みをいただいて、ローンを利用の場合は、ローンの事前審査をしていただいた上で、売買契約の費用を確定するという流れになって参ります。

 

やはり、不動産の取引と言うのは、まず契約があって、その1月とか2月とか後に引き渡し決済の日を決めるということになります。

 

で、やはり引き渡しの残代金の支払いが終わりましたら、新しい所有者さんに、自宅をお引き渡しいただくことになりますので、その間に、引っ越し先を確定していただいたり、引っ越しの手配をしていただいたりとか、そうしたことを済ませて、例えば、1か月後のこの日だったらとか、来月のこの日だったらというようなことで、スケジュールをお互いに調整したうえで、決済、引き渡しということになっていきます。

 

こちらの残代金の支払い、決済日をもって、今の債権者の抵当権は解除されて、お住まいの所有権は、新たな所有者に移るということで、任意売却の一連の流れが完了いたします。この時に、競売手続きが開始されている場合は、同時に、債権者に競売の取り下げという手続きを行っていただくことになります。今回は以上とさせていただきます。

 

また、それでは任意売却完了後に残ってしまう残債をどうすればいいのかとか。続きは次回にお話しさせていただきたいと思います。」

 

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